FIIs de Galpões Logísticos Lideram Lucros em 2025: Descubra os Campeões e os Piores Desempenhos do Ano

Setor logístico se destaca com valorizações expressivas, enquanto fundos de papel sofrem perdas significativas.

Galpões Logísticos: O Motor do IFIX em 2025

O ano de 2025 consolidou os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) focados em galpões logísticos como os grandes protagonistas do Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX). Impulsionado pela forte demanda de empresas de varejo, especialmente em São Paulo, o setor apresentou alguns dos melhores desempenhos do mercado. A necessidade crescente por infraestrutura logística no país resultou em uma taxa de vacância historicamente baixa, de 7,3%, com o comércio eletrônico respondendo por cerca de 84% das novas locações, segundo dados da Binswanger.

RBRL11 e PATL11: Os Vencedores do Ano

Liderando o ranking de valorização, o FII RBR Logística (RBRL11) registrou um avanço de mais de 38% em 2025. Considerando os dividendos distribuídos, o retorno total do fundo superou os 50%. O desempenho positivo foi potencializado pela venda de seu portfólio ao FII XP Log (XPLG11) por aproximadamente R$ 690,4 milhões, uma transação realizada em parte por meio de cotas, visando oferecer aos investidores exposição a novos ativos logísticos com relação risco/retorno aprimorada.

Na segunda posição, o Pátria Logística (PATL11) também celebrou uma alta expressiva de mais de 36%. Seu retorno total, somando valorização e dividendos, também ultrapassou a marca dos 50%. O fundo está em processo de consolidação de carteira, com uma proposta de aquisição de seu portfólio pelo Pátria Log (HGLG11), operação que, se aprovada, levará à dissolução do PATL11 após a venda dos ativos.

O Outro Lado da Moeda: Fundos de Papel na Lanterna

Em contrapartida ao sucesso dos galpões, os fundos imobiliários de papel, que investem em títulos de dívida ligados ao mercado imobiliário como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), enfrentaram um ano desafiador. O Urca Prime Renda (URPR11) despontou como o pior desempenho de 2025, com uma desvalorização superior a 35%. O fundo tem sofrido com sucessivas quedas na distribuição de proventos, impactado pela inadimplência em seus CRIs e pela retenção de caixa para financiar obras.

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), focado no desenvolvimento de empreendimentos residenciais, especialmente para o programa Minha Casa Minha Vida, também figurou entre os fundos com pior performance. A pressão sobre a distribuição de dividendos e a necessidade de capital para projetos em andamento afetaram a performance do fundo.

Perspectivas para o Setor Logístico

Analistas mantêm uma perspectiva construtiva para os FIIs de galpões logísticos, mesmo com a redução dos descontos patrimoniais. A expectativa é que portfólios de alto padrão, localizados em regiões estratégicas de São Paulo, continuem a capturar valor, com reajustes de contratos de locação acima da inflação e repasse nos rendimentos. Um cenário econômico mais favorável também pode impulsionar a reciclagem de portfólios, abrindo novas oportunidades de investimento no setor.