Reforma Tributária: Como as Novas Regras do IVA Afetam Seus Rendimentos com Imóveis a Partir de 2026

Entrada em Vigor das Novas Regras

A partir de 2026, a reforma tributária introduz alterações significativas na forma como os rendimentos de pessoas físicas provenientes de imóveis serão tributados. A principal mudança é a potencial incidência do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) sobre atividades que antes eram isentas ou tributadas de forma distinta. O PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS foram substituídos pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), unificados sob a denominação de IVA.

Quem Será Impactado pelo Novo IVA?

A nova tributação visa alcançar contribuintes com maior volume de operações imobiliárias. Estarão sujeitos ao IVA aqueles que:

• Venderem mais de três imóveis em um ano, adquiridos há menos de cinco anos.
• Venderem mais de um imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos.
• Alugarem mais de três imóveis, com receita anual superior a R$ 240 mil.

Em contrapartida, locadores com um ou dois imóveis residenciais para aluguel e aqueles que vendem imóveis ocasionalmente, fora dos critérios de recorrência, não serão afetados. O Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) continuará sendo cobrado separadamente sobre o rendimento líquido, mesmo nos casos de incidência do IVA.

Impacto nos Valores de Aluguel e Regimes Especiais

A incidência do IVA levanta o questionamento sobre um possível aumento nos valores dos aluguéis. Embora haja uma estimativa de alíquota efetiva de cerca de 8,4% para imóveis residenciais ao final da transição, a capacidade de repassar esse custo ao locatário é incerta. Para contratos antigos de locação, cessão onerosa e arrendamento, um regime especial com alíquota reduzida de transição de 3,65% foi estabelecido pela Receita Federal. Para contratos não residenciais firmados até 16 de janeiro de 2025, o regime especial também se aplica, com regras de adesão a serem divulgadas.

Holdings Familiares e Fiscalização Intensificada

As holdings familiares também sentirão o impacto da reforma, com a tributação do IBS e da CBS sobre o uso gratuito de bens, como imóveis. A Receita Federal também intensificará o cruzamento de dados, utilizando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) para fiscalizar subnotificações de rendimentos imobiliários. Contribuintes com rendimentos de aluguéis não declarados podem regularizar sua situação por meio de denúncia espontânea para evitar multas e caracterização de crime fiscal.

Fonte: www.gazetadopovo.com.br